新規來了!高層住宅“靠邊站”,多層住宅成“新寵”,3類房子難脫手| 幸福策評
欄目:行業新聞 發布時間:2020-09-24
一訊一評,解讀你關心的樓市動態:01 這一城錨定價格出新規,“網紅盤”二手房怕是要熄火9月17日,深圳發布了關于征求《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》意見的通告,意見稿中最后關注的無疑是二手房指導價格又被重新提及。早在2010年7月,深圳

一訊一評,解讀你關心的樓市動態:

01 這一城錨定價格出新規,“網紅盤”二手房怕是要熄火

9月17日,深圳發布了關于征求《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》意見的通告,意見稿中最后關注的無疑是二手房指導價格又被重新提及。早在2010年7月,深圳曾經發布過《深圳市房地產市場監管辦》,但時過境遷,3年多的時間之后,深圳的樓市情況和城市發展都發生了翻天覆地的變化,相應的規范條例自然也需要隨之進行調整。

幸福策評:深圳再度出招,炒房客逃無可逃

城市定位的全面提升,讓大量人口和熱錢涌入深圳,引發了深圳房價新一輪上漲,并讓深圳成為中國內地房價最貴的城市。但由于可利用的土地面積有限,供不應求,深圳不得不出臺被譽為“史上最嚴樓市調控政策的”深八條“,以限購、限貸等方式控制“房票”。

那么,在新出臺的意見稿中,關于二手房價格管制,都提出了哪些要求?主要包括:

不得內部認購、內部認籌;禁止捂盤惜售;嚴控二手房價;建立存量商品住房買賣的合理價格引導機制;房地產交易金融行為監管。

從內容上來看,深圳并沒有要完全按住二手房價格,畢竟二手房作為二級市場,其進行交易的模式是C2C,不同的二手房使用的年限不同,不同的家庭對于二手房的估值也不同,政府沒有理由也很難對這種模式下的交易價格進行直接干預。

然而特殊的是,實際交易過程中同一個樓盤,同一個片區的住戶為了獲取更高的成交額,往往會在私底下形成聯盟,設定一個標準的價格區間,從而形成隱性的壟斷。目前深圳出現的幾起業主聯合哄抬房價的事件大多得以妥善處理。

未來深圳對于二手房的價格管理,大體可以劃分為以下兩個方面:

1.增加價格透明度,及時公布一些熱點盤的合理成交價,防止信息不對稱給買房造成損失。

2.監控片區房源價格,打擊惡意擾亂市場的行為,尤其是“莊家控盤”、“業主聯手哄抬價格”、“中介炒房”等情況。

來源:劉曉博說樓市

02 房產中介將全面取消?新規釋放信號

在商品房買賣市場中,不可否認的是,房產中介發揮著重要的作用,從樓盤介紹到房子帶看,從合同簽訂到交房驗收,找房、買房的全流程都離不開房產中介的幫助。然而,有些黑心中介也會打著“茶水費”、“服務費”的名義,誆騙購房者多交費用來換取好房源。目前,相關部門已經著手整治此類亂象,然而即使是正常流程下,中介費也是一筆不小的開支,并且中介的收費項目和收費標準都沒有固定的要求,越是高消費城市收費比例越高。

幸福策評:沒有中間商賺差價,線上全鏈路購房

此外,2014年國家取消了關于房地產中介機構的認證資格,這也表明,今后該行業的從業人員無需任何門檻設置,只要有意愿的人基本都可以入行。門檻低、服務水平參差不齊、人員流動性大,從而也給購房者帶來了一定的不便。

那么,怎么才能解決房產中介行業中的弊病呢?

前段時間,發布了關于“互聯網+不動產登記”簡便群眾的意見,首次提出將簡化房產交易流程,推行“一窗口服務、一網絡服務、深化登記和金融鏈接功能、電子房產證辦理”等服務。通過這一舉措,線上平臺可充當中介的角色,一方面能夠整合有效信息和資源,提高服務效率;另一方面降低了服務費用,并保障購房者的權益。

不久之前,阿里巴巴推出了“天貓好房”,宣稱“讓天下沒有難賣的房子”,并承諾至少3年不掙錢,收入全部補貼給購房者。雖然不知道3年前曾預言過“房價如蔥”的馬云此次進軍房地產,是攪局還是變革,但就項目中打通線上看房、購房全鏈路的方式來說,無疑是在跟中介“搶飯碗”。

來源:樓市指聞i

03 新規下,這3類房子即使賣出“白菜價”,也難覓“接盤俠”

目前樓市的狀態若是用兩個字來概括,那便是“分化”。大到都市圈、城市群,如長三角地區、珠三角一帶,擁有最為豐富的常住人口、產業基礎、經濟總量等,甩了其他地區一大截。小到不同城市、小區、樓盤、樓層,當某些因素具有差異時,都可能導致房子的定價不同。舉個例子,即使是同一樓層、同一面積的房子,也可能因為朝向、采光、通風、戶型等因素,導致價格之間大相庭徑。

在這種情形下,購房時如何選擇就顯得尤為重要,并且許多購房者也會考量日后房子的升值問題,然而其實買房時不踩雷才是首先要考慮的。隨著各地陸續發布住宅新標準,未來這3類房子即將降價也難脫手。

幸福策評:4層以上住宅加裝電梯,多層住宅成購房“新寵”

此前,北京發布《住宅設計規范》,涉及25項地方標準,值得一提的是,規范中指出:

在居住便利性方面,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑,必須設置電梯。

在江、浙兩省發布的《住宅設計規范》中也有類似的規定,但凡新建住宅超過四層,就必須要設置電梯。此外,隨著全國舊改進程的加快,許多老舊小區樓房也得以加裝電梯,惠及近700萬戶居民。在這種趨勢下,對于中小城市來說,高層住宅可能就要“靠邊站”,給多層住宅“讓位”了。

今年4月份,住建部發布通知,也就是我們常說的“限高令”:

中小城市要嚴格控制新建超高層建筑,縣城住宅要以多層為主。

多層住宅加上電梯的助力,對存量房產定價的影響是顯而易見的,具體來說,以下3類房產可能會變得更加“不值錢”:

1.房齡較長、梯戶密集的“老破高”

早年交房的高層住宅,幾乎就是筒子樓的翻版,不僅梯戶比高、住處擁擠,而且戶型設計不合理、采光效果差,甚至還有四梯幾十戶的情況存在,遇上上班高峰時段,等電梯就等得人心急火燎。并且樓內噪音、不時更換的租戶,萬一發生火宅難以逃生的窘境,無一不讓人感覺不適。

當4層樓房全面加裝電梯,多層住宅在中小城市鋪開,老破高一定最先被淘汰。

2.商水商電、無學區、流動性差的公寓

在各類購房指南中,常??梢钥吹骄庉嬁嗫谄判牡馗嬲]購房者:“公寓不要買!”然而還是有很多年輕人被不限購、單價低、配套好等噱頭所吸引,一頭腦熱就掉進了陷阱。公寓之所以不能買,一方面在于其性價比低:不能落戶、不帶學位,而且還商水商電,花銷高而且還沒有附加值;另一方面,公寓的居住環境也是魚龍混雜,在轉讓事,契稅、增值稅加上個稅等,隨隨便便也要好幾萬。

當市面上的住宅類型越來越多,硬件設施越來越完善,公寓也就沒有“活路”了。

3.三四線城鄉結合部、新城區、無配套的新房

近幾年,城市擴張的速度在不斷加快,與之相伴隨的,是中小城市的人口流失也在增速。當長沙、武漢、青島等地商用房的空置率都達到20%以上,三四線樓市只會更高。這樣一來,三四線的城鄉結合部、新城區既沒有通勤交通等配套設施,又沒有商圈、人口等拉動經濟的因素,這里的房子就算是賣出“白菜價”,也難吸引“接盤俠”。

來源:藍白觀樓市

新規來了!高層住宅“靠邊站”,多層住宅成“新寵”,3類房子難脫手| 幸福策評(圖1)

 來源:今日頭條

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