東莞房地產評估案例分析
欄目:案例分析 發布時間:2010-08-18
一、評估中的有關問題 (一)報告格式及計算程式的規范性與評估結果合理性之間的關系 報告格式及計算程式的規范性與評估結果合理性之間是手段與目的的關系。 (二)市場價格與評估價格間的關系 &

一、評估中的有關問題 

(一)報告格式及計算程式的規范性與評估結果合理性之間的關系 

報告格式及計算程式的規范性與評估結果合理性之間是手段與目的的關系。 

(二)市場價格與評估價格間的關系 

    
市場價格圍繞評估價格上下波動。 

(三)評估的三項核心工作 

在實際評估工作中,評估人員的核心工作是作好三件事:核實產權、弄清數量、資產作價。 

(四)對評估有關問題的認識 

評估現狀:  

評估目的與評估價值之間的關系: 

評估方法與評估值高低的關系: 

二、    房地產評估中的有關問題 

(一)房地產權利的類型 

房地產權利的有七個類型:即所有權(占有、使用、收益和處分權)、使用權(占有、使用和收益權)、租賃權(占有、使用權;出租人、承租人)、抵押權(抵押人、抵押權人)、典權、地役權和空間利用權。 

(二)建筑物的耐用年限與土地使用年限統一的問題 

熟短原則。 

(三)與房地產權屬有關的證書種類 

與房產權屬有關的證書種類有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種;與房地產權屬有關的證書種類有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。 

(四)三種基本評估方法評估房地產價格時應注意的問題 

1
、成本法 

計算公式:房地產的評估值=土地的評估值+建筑物的評估值 

其中:建筑物的評估值=(建安工程費用+前期及其他費用+利息+利潤)X成新率。如果是經營性物業,重置全價還需加上銷售費用。 

在實際的評估實踐中,我們更多的是依據工程概算(根據初步設計圖紙得出),而較少依據預決算(根據施工圖紙得出)來確定建筑物的重置全價。 

在采用成本逼近法對建筑物所占用土地進行評估時 ,以下幾方面的問題需引起注意  

1   土地取得費的確定 

征用農村集體土地時: 

城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算: 

從市場購入土地時: 

2   土地開發費的確定 

宗地紅線外的土地開發費要客觀計算道路費、基礎設施配套費、公共設施配套費和小區開發費; 

紅線內的土地開發費一般有土地平整費和小設施配套費等。 

3   各項稅費的確定 

征地過程中發生的稅費一般包括:耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費等; 

房屋拆遷過程中發生的稅費一般包括:拆遷管理費、拆遷服務費等。 

4     投資利息的確定 

1
)利息率的選擇 

利息率為資本年利息率,土地開發周期超過一年的利息需按復利計算(此時的利息率應是復利利率)。 

 2
)投資利息的計算公式 

根據確定土地開發費的方法,來選擇投資利息的計算公式,分三種情況。 

投資利息=(土地取得費及有關稅費+市政基礎設施配套費)×[1+利息率)開發周期-1]; 

    
投資利息=(土地取得費及有關稅費+市政基礎設施配套費)×[1+利息率)開發周期-1]+(土地開發費-市政基礎設施配套費)×[1+利息率)開發周期/2 -1]; 

     
投資利息=土地取得費及有關稅費×[1+利息率)開發周期-1]+土地開發費×[1+利息率)開發周期/2 -1] 

5)土地出讓金與土地增值收益的關系 

    
土地增值收益與土地出讓金為年期修正的關系,即土地增值收益經年期修正后為土地出讓金。公式為: 

土地增值收益×[1-1/1+ rn]=出讓金(單純的政府收益) 

2
、市場法 

計算公式:評估單價=可比實例價格X交易情況修正系數X交易日期調整系數X房地產狀況調整系數=可比實例價格X1+交易情況修正系數+交易日期調整系數+房地產狀況調整系數) 

1           容積率與地價的關系: 

2           建立價格可比基礎: 

3         房地產狀況調整的內容(市場法的難點及關鍵) 

區位狀況調整的內容: 

權益狀況調整的內容:  

實物狀況調整的內容: 

可比實例情況說明表、比較因素條件說明表、比較因素條件指數表及 

比較因素修正系數表的制作。 

4         修正幅度的限制: 

3
、 收益法 

基本計算公式:P=a/r[1-1/(1+r)n] 

收益按一定比例遞增,有限年期時的計算公式為: 

P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)] n} 

1)年限的確定 

若是出讓土地,年限為剩余年限;若為劃撥用地,年限為該種用途土地的最高出讓年限,但評估值要扣出需補交的出讓金。評估實踐中分三種情況: 

A
、單獨土地和單獨建筑物的估價時: 

B
、房地合一的估價對象,建筑物的耐用年限長于或等于土地使用權年限時: 

   C
、房地合一的估價對象,當建筑物的耐用年限短于土地使用年限時。 

2 還原利率的確定 

3 純收益的確定 

純收益為客觀收益而非實際收益;純收益不僅包括有形收益,還包括無形收益。純收益=經營收入-經營支出 

根據估價對象的具體情況,凈收益按以下規定求?。?/span> 

1
)出租型房地產,應根據租賃資料計算凈收益,凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。 

2
)商業經營性房地產,應根據經營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。 

3
)生產性房地產,應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益,凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售費用及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 

4)在收入預測中容易犯的錯誤:缺少對所在區域現實及潛在競爭項目對評估對象租金水平影響的分析。 

(五)現場勘查中應重點觀察的內容 

應著重觀察影響評估價值(重置全價及成新率)的建筑物結構特征、內外裝修和內部設施的完好與完善情況。 

(六)、高層建筑地價的分攤 

有以下三種分配方式: 

1
、按建筑面積進行分攤: 

2
、按房地產價值進行分攤: 

3
、按土地價值進行分攤 

(七)土地估價報告引用中應注意的問題 

要注意土地估價報告所揭示的評估范圍、評估目的、基準日期、價值標準、假設和限制條件、土地價格內涵(包括但不限于:出讓或劃撥、開發程度、使用年期、它項權利)等是否與資產評估報告所要求的一致。 

三、房地產抵押評估中的有關問題                                      (在91號文中屬于可以進行評估的情況,而拍賣卻屬于應當進行評估的情況) 

(一)房地產的法定抵押范圍 

    1
、國務院55號令的規定 

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令,1990519)第一次對國有土地的抵押作了規定。 

2
、《城市房地產管理法》的規定 

《城市房地產管理法》(1994年主席令第29號公布,199511實施)。 

3
、《擔保法》的規定 

《擔保法》(1995年主席令第50號公布,1995101實施)。 

4
、《城市房地產抵押管理辦法》 

《城市房地產抵押管理辦法》(19976月頒布實施,2001815建設部令[2001]98號修改),它是第一部針對城市房地產抵押的專門法規。 

(二)房地產的法定抵押條件(不得設定抵押的房地產) 

    1
、《擔保法》和《城市房地產管理法》規定的不得設定抵押的房地產:  

2
、《城市房地產抵押管理辦法》增加的幾項不得設押的房地產: 

(三)房地產抵押金額的確定 

    1
、住房所有權連同其占用范圍內的劃撥土地使用權抵押時: 

    2
、房屋所有權連同占有范圍內的出讓土地使用權抵押時: 

(四)房地產抵押中存在的主要問題 

    1
、房地產抵押權和租賃權的關系: 

    2
、多次抵押和重復抵押的問題: 

四、企業改制中的土地問題 

(一)、根據地價樣點資料計算地價 

1
、用土地聯營入股資料計算地價 

1)、用土地入股取得年收益,按以下公式計算地價: 

單位面積地價=(土地股每年分享的利潤或股息/聯營土地面積)/土地還原利率 

2)、用合同規定的資本投入情況和分成比例,按以下公式計算地價: 

單位面積地價=出資方的資本總量*(出地方利潤分成量/出資方利潤分成量)*1/聯營土地面積) 

2
、用以地換房資料計算地價 

用出地方取得市場價格的房地產作為讓出土地的總地價,按以下公式計算地價: 

土地單位面積地價=(轉讓土地方獲得的建筑面積*單位建筑面積的平均售價)/讓出的土地面積 

3
、用柜臺出租資料計算地價 

土地單位面積地價=[出租柜臺年租金總收入-出租柜臺所在商店的年經營總費用*(出租柜臺營業面積/商店總營業面積)]/[商店土地總面積*(出租柜臺營業面積/商店總營業面積)]/土地還原利率 

4
、用商品房出售資料計算地價 

某一商品樓用地的單位面積土地價格=(該商品樓房總售價-(當地同類建筑單位面積平均造價*樓房總建筑面積)-開發公司利潤-商品房開發中交納的投資及營業稅等-開發資金的利息)*(規劃的建筑覆蓋率/建筑物占地面積) 

5
、用聯建分成資料計算地價 

聯建房中單位土地面積的地價={(房屋單位建筑面積造價+房屋單位建筑面積交納的稅費)*出地方分成建筑面積}/出資方建筑物分攤的土地面積=(房屋單位建筑面積造價+房屋單位建筑面積交納的稅費)*出地方分成建筑面積*容積率*出資方分成建筑面積 

(二)、企業改制中土地政策規定 

1
、我國現行的土地所有制 

1
、我國的全部土地都為社會主義公有制; 

2
、土地的社會主義公有制,分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。 

2
、取得土地使用權的途徑 

一是通過行政劃撥方式(含征用集體土地)取得; 

二是通過國家出讓方式取得; 

三是通過地產轉讓方式(如買賣、贈與或者其他合法方式)取得; 

四是通過土地或房地產租賃方式取得。 

3
、劃撥土地的政策規定 

1)、土地使用權劃撥的概念 

土地使用權劃撥是指經有批準權的人民政府依法批準,在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用,或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權有以下含義: 

劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。 

2)、劃撥土地使用權的范圍 

國土資源部于二○○一年十月二十二日發布了《劃撥用地目錄》(第9號令),該令把可以通過劃撥方式取得的用地分為國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地及法律、行政法規規定的其他用地四個大類十九個小類分別進行了詳細列式。 

3)、劃撥土地使用權的管理 

1
)劃撥土地使用權擁有的權利 

劃撥土地可以轉讓。 

劃撥土地使用權可以出租。 

劃撥土地使用權可以抵押。 

2
)劃撥土地使用權的收回 

國家無償收回劃撥土地使用權的七種原因:  

4
、企業改制中土地政策規定 

《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(1998年原國家土地管 

理局第8號令); 

國土資源部 國土資發[1999]222號《規范國有土地租賃若干意見》; 

土地使用權作價出資入股,是國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為 

出資投入改組后的新設企業,該土地使用權由新設企業持有的行為。 

國家根據需要,可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批 

準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理,被授權的國有控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書,可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資(入股)或租賃等方式配置土地。 

國土資源部 國土資發[1999]433號《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》; 

應采取土地出讓或出租方式處置的四種情況:  

經批準可保留劃撥土地使用權的四種情況:  

凡上繳土地收益的土地,仍按劃撥土地進行管理。 

土地出讓金標準 

原國家土地管理局1992年第1號令《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第26條規定:土地使用權出讓金,┄┄按標定地價的一定比例收取,最低不得低于標定地價的40%”。 

土地授權經營作價標準 

國土資源部 國土資發[1999]433號《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》第三條第二款:土地資產處置時,要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本,合理確定土地作價水平。采用授權經營、作價出資(入股)方式處置土地資產的,按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。” 

(三)、土地評估處置的有關問題 

1
、土地處置的特殊要求 

對于改制后新設企業以從事公路、鐵路、港口、倉儲等運營和房地產開發為主營業務的,對此類企業涉及的交通、倉儲、房地產開發用地不應采用先出讓后出租的方式處置。 

對土地房屋為生產場地的企業,改制時可選擇房地整體出租或出讓入股等方式進行土地資產處置。 

在新設企業向原企業租賃土地后再新建地上物,以及地上只有機器設備而沒有房屋等建筑物,原企業將相應機器設備作價投入新設企業但又不愿放棄土地使用權這兩種情況下,才可采用先出讓后出租的處置方式。 

 2
、地籍管理 

地籍是記載土地的位置、界址、數量、質量、權屬和用途(地類)等基本狀況的戶口簿,土地權屬管理是地籍管理重要的組成部分。 

通常企業獲得合法的土地權屬包括兩個步驟,一是地籍調查;二是土地登記。 

3
、土地評估處置工作步驟 

1)、土地評估范圍的確定 

    
2)、評估土地權屬的取得 

     
改制企業土地權屬的三種情況:  

土地權屬工作涉及到土地管理的兩個職能部門:地籍勘測部門和地籍部門。 

 
3)、土地資產處置 

1    根據資產重組方案,確定土地重組范圍; 

2    確定土地處置的具體方式; 

3    企業根據擬定的土地處置方案,向當地土地管理部門遞交土地資產處置申請,并請求批準土地資產處置方案; 

4    土地評估機構對土地處置方案中所涉及的有關問題進行協調。 

4
、土地估價報告備案和土地資產處置確認程序 

    
國土資發[2001]44 《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》,該文件對改革土地估價結果確認與土地資產處置審批辦法作了明確的規定。土地估價報告備案和土地資產處置確認程序需遵循以下四個步驟: 

1
、    地方土地管理部門對土地價格和土地資產的初審; 

2
、  省級以上土地管理部門備案土地估價報告及批準土地資產處置方案; 

3
、  省級以上土地管理部門審理企業土地資產處置方案; 

4
、  改制企業獲得省級以上土地管理部門關于企業改制土地估價報告備案和批準土地資產處置方案的函”的文件。

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