國有土地上房屋征收估價技術指引(試行)浙估協發布
欄目:外省市相關文件 發布時間:2020-07-07
浙估協〔2020〕23號?各房地產估價機構、房地產估價師:為進一步規范浙江省國有土地上房屋征收估價活動,依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產估價規范》等有

浙估協〔202023 

各房地產估價機構、房地產估價師:

為進一步規范浙江省國有土地上房屋征收估價活動,依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產估價規范》等有關規定,結合本省實際情況,協會估價技術委員會調研起草了《浙江省國有土地上房屋征收估價技術指引(試行)》,經估價技術委員會全體會議審議通過,現決定予以印發,希遵照執行。

 

附件:浙江省國有土地上房屋征收估價技術指引(試行)

 

浙江省房地產估價師

與經紀人協會

202072

 

附件

浙江省國有土地上房屋征收估價技術指引(試行)

第一條  為進一步規范本省國有土地上房屋征收估價活動,維護房屋征收當事人合法權益,保證房屋征收補償公平合理,規范有序,依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產估價規范》等有關規定,結合本省實際情況,制定本技術指引。

第二條  本省行政區域內國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估,測算被征收房屋類似房地產的市場價格,對相關評估結果進行復核或鑒定,以及為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務的國有土地上房屋征收預評估,適用本技術指引。

第三條 房地產估價機構、注冊房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收估價、復核或鑒定工作,并對出具的估價、復核或鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、復核或鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的,應當回避。

第四條 同一征收項目的房屋征收評估工作,由兩家及以上房地產估價機構承擔的,應當共同協商確定一家房地產估價機構為牽頭單位,牽頭單位一般為資質較高或在同一區塊先期實施估價的估價機構。選定的牽頭估價機構應當組織相關房地產估價機構就估價對象、價值時點、價值內涵、估價依據、估價假設、估價原則、估價技術路線、估價方法、重要參數選取、估價結果確定方式等進行溝通,統一標準。

牽頭的估價機構應當向房屋征收部門報備。

第五條 房地產估價機構選定或者確定后,一般由房屋征收部門作為委托人,向房地產估價機構出具房屋征收估價委托書,并與其簽訂房屋征收估價委托合同。
  房屋征收估價委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產估價機構的名稱、估價目的、估價對象范圍、估價要求以及委托日期等內容。

房屋征收估價委托合同應當載明下列事項:
 ?。ㄒ唬┪腥撕头康禺a估價機構的基本情況;
 ?。ǘ┴撠煴竟纼r項目的注冊房地產估價師;
 ?。ㄈ┕纼r目的、估價對象、價值時點等估價基本事項;
 ?。ㄋ模┪腥藨峁┑墓纼r所需資料;
 ?。ㄎ澹┕纼r過程中雙方的權利和義務;
 ?。┕纼r費用及收取方式;
 ?。ㄆ撸┕纼r報告交付時間、方式;
 ?。ò耍┻`約責任;
 ?。ň牛┙鉀Q爭議的方法;
 ?。ㄊ┢渌枰d明的事項。

第六條 房地產估價機構應當指派與房屋征收估價項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展估價工作。

第七條 被征收房屋價值估價目的應當表述為為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值。
  用于產權調換房屋價值估價目的應當表述為為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值。

被征收房屋裝飾裝修、設備及附屬物價值估價、停產停業損失估價等房屋征收涉及的其他價值估價,其估價目的應當根據其內容按上述表述分別進行表述。

第八條 房地產估價師對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行估價。

第九條 被征收房屋評估價值時點為房屋征收決定公告之日。
  用于產權調換房屋的評估價值時點應當與被征收房屋價值時點一致。

被征收房屋裝飾裝修、設備及附屬物、機器設備、物資等搬遷費用、停產停業損失評估價值時點應當與被征收房屋價值時點一致。

第十條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響,是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響,是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第十一條 房地產估價機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,調查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料,做好實地查勘記錄,并妥善保管。
  被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,提供或者協助搜集被征收房屋價值估價所必需的情況和資料。
  房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證,有關情況應當在估價報告中說明。

本款所指注冊房地產估價師對被征收房屋進行的實地查勘,不限于對估價對象的內部查勘,還包括注冊房地產估價師對成片、同類被征收房屋的現場調查、分類、定級等工作。

第十二條  因征收當事人原因,無法進入估價對象內部進行實地查勘的,可在房屋征收部門和無利害關系的第三人見證下對估價對象的外部狀況等進行實地查勘,并可以參照同類房屋的評估價格出具估價報告。但應在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況,可作為依據不足假設在估價報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況,對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋和用于產權調換房屋價值進行估價。

被征收房屋和用于產權調換房屋為同一用途的,應當選用同一種方法評估其價值;不同用途或選擇同一方法評估條件不符合《房地產估價規范》等要求的,可以選用不同方法評估其價值。

第十四條   選用比較法估價時,一般應在與被征收房屋區域具有相同特征的臨近區域內搜集交易實例,并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后,應先統一其價格內涵和形式,建立價格比較基礎,之后再進行交易情況修正、市場狀況和房地產狀況調整。

交易情況修正是指在將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例時,應消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差,將非正常成交價格修正為正常價格。

進行市場狀況調整時,應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異,采用可比實例所在地同類房地產的價格變動率或價格指數,將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。

房地產狀況調整應消除可比實例與估價對象狀況不同造成的價格差異,包括區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。區位狀況調整的內容包括位置、交通、外部配套設施、周圍環境等;實物狀況調整的內容包括土地面積、形狀、開發程度等土地實物狀況調整和建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度等建筑物實物狀況調整。權益狀況調整的內容包括規劃條件、土地使用期限、用益物權設立情況、擔保物權設立情況等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。

第十五條   選用收益法估價時,應區分報酬資本化法和直接資本化法,并應優先選用報酬資本化法。

報酬資本化法是預測被征收房屋未來各年的凈收益,利用報酬率將其折現到價值時點后相加得到房地產價值的方法。報酬資本化法估價時,應區分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時,宜選用持有加轉售模式。

直接資本化法是預測被征收房屋未來第一年的收益,將其除以資本化率或乘以收益乘數得到房地產價值的方法。

收益法估價被征收房屋價值時,收入、費用或凈收益的取值,應采用正??陀^的數據。

評估專家委員會根據估價對象的不同用途,可統一報酬率等相關參數。

第十六條  選用成本法估價時,應根據被征收房屋狀況和土地狀況,選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

房地合估路徑和房地分估路徑中的土地成本,應為在價值時點重新購置土地的必要支出,或重新開發土地的必要支出及應得利潤。

其中,重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關稅費;重新開發土地的必要支出及應得利潤應包括待開發土地成本、土地開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。

土地成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法測算。

選用比較法確定土地成本時,應考慮其相關政策因素對案例成交價格的影響,相關政策因素能量化的應量化,難以量化的,各地的評估專家委員會可采用特爾菲法等估價方法統一土地成本標準及修正系數。

建筑物重置成本或重建成本應為價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應得利潤,應包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。

第十七條 選用假設開發法估價時,當被征收房地產為正常開發建設的待開發房地產或已停建、緩建的未完工程(在建工程房地產),應選擇業主自行開發為前提進行估價。

第十八條  住宅被征收房屋(或用于產權調換房屋,下同)價值的估價,應采用比較法。成片的應采用比較法——標準價調整法。即由房地產估價師根據標準房屋的價值結合估價對象的具體區位、樓層、朝向、成新、其他等因素估價確定。其計算公式為:

住宅被征收房屋價值=住宅被征收房屋單價×房屋建筑面積

住宅被征收房屋單價=標準房屋單價×1+區位狀況調整系數)×1+樓層差價系數)×1+朝向差價系數)×1+其他狀況調整系數)+房屋成新調整額(單價)

房屋成新調整額(單價)=被征收房屋重置價格(單價)×成新率-標準房屋重置價格(單價)×成新率

區位狀況調整系數是指估價對象不同于標準房屋的區位狀況。

其他狀況調整系數是指估價對象不同于標準房屋的其他狀況,如成套、非成套、獨立庭院、閣樓、建筑結構等。

房屋樓層、朝向、成新調整系數、房屋重置價格及區位狀況、其他狀況調整系數等,所在地評估專家委員會可制定相關標準。

第十九條  住宅標準房屋由房地產估價師根據估價對象的實際情況選定或設定。其價值定義應包括標準房屋的樓層、朝向、建筑結構、建筑年份、容積率、土地使用權性質、其他等因素。

第二十條  住宅標準房屋價值的估價結果須經評估專家委員會評審,評審通過后應在征收范圍內向被征收人告示,告示時間為3日。

第二十一條  住宅被征收房屋的容積率低于標準房屋容積率的,其低于標準房屋容積率的土地補償金額計算公式為:

住宅低于標準房屋容積率的土地補償金額=低于標準房屋容積率的土地使用權面積×土地補償單價

低于標準房屋容積率的土地使用權面積=住宅被征收房屋的土地使用權面積住宅被征收房屋建筑面積/標準房屋容積率

土地補償單價=標準房屋單價×地價補償系數

地價補償系數由當地評估專家委員會確定。

第二十二條  非住宅房屋采用標準價調整法評估的,容積率低于標準房屋容積率的,土地補償價格應為同宗土地的法定用途、容積率等的正常市場價格,其評估方法可采用基準地價修正法、比較法、成本法等方法評估。

第二十三條  除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外,應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第二十四條  征收整體房地產中部分房屋或土地時,估價時應符合本指引第九條規定外,還應將被征收部分與整體房地產綜合考慮,可采用征收部分單獨估價、整體分割估價、整體價值減損估價中的一種方式確定。

所謂單獨估價,是指將被征收的部分房屋或土地作為獨立的估價對象進行估價;

所謂整體分割估價,是指將被征收的部分房屋或土地與其所在的房屋或土地整體估價后,然后分割確定其價值;

所謂整體價值減損估價,是指因部分房屋或土地被征收后影響其整體市場價值減損的估價。

第二十五條  被征收房屋的裝飾裝修價值由征收當事人協商確定。協商不成,委托房地產價格評估機構估價的,被征收房屋的裝飾裝修補償價值可以采用單位比較法或清單綜合法估價。

單位比較法是指將房屋裝飾裝修作為整體,以單位面積(如建筑面積)為指標,選取與價值時點接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價實例,進行比較、分析和調整,測算估價對象裝飾裝修的單位面積單價,乘以估價對象單位面積,求得估價對象裝飾裝修重置價的方法。用公式表示:

裝飾裝修補償價值=裝飾裝修補償單價×單位面積×成新率

清單綜合法是指根據在價值時點的裝飾裝修工程各子項目的清單綜合單價、工程量與成新,計算求得裝飾裝修補償價值。用公式表示:

裝飾裝修補償價值=裝飾裝修補償單價×工程量×成新率

裝飾裝修補償單價政府有規定的,從其規定;無規定的,各地評估專家委員會可作相應規定。

本條所指裝飾裝修價值是指房屋結構以外的、且不可移動、無再次利用價值的裝飾、裝修,含材料、人工費、管理費、利潤等必要的費用。

第二十六條  被征收房屋附屬物的補償,由征收當事人協商確定。協商不成,委托房地產價格評估機構估價的,被征收房屋的附屬物補償價值按照下列計算公式確定:

附屬物補償價值=附屬物工程量×附屬物補償單價×成新率

附屬物補償單價,各地評估專家委員會可作相應規定。

第二十七條  被征收房屋的機器設備、物資等搬遷費用以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構根據相關政策規定通過估價確定。

第二十八條  被征收房屋的機器設備一般分為可恢復和不可恢復二類。

可恢復使用機器設備是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續使用的機器設備,其搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調試費等構成,計算公式為:

可恢復使用機器設備搬遷與安裝費用 = 運雜費+拆卸費+安裝調試費。
    不可恢復使用機器設備是指無法拆卸、搬移,或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用,或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。不可恢復使用機器設備的費用為重置價結合成新,計算公式為:

不可恢復使用機器設備搬遷與安裝費用 = 重置價×成新率。
    依照建筑物尺寸定制的機器設備,由委托人認定其不可恢復使用后,估價機構按照不可恢復使用機器設備進行估價。 

第二十九條  物資的搬遷費用根據運雜費計算。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位,核算搬遷數量,并根據市場行情確定單位運雜費價格,求算物資搬遷費用。計算公式為:

物資搬遷費用=搬遷數量×單位運雜費價格 

物資主要包括生產原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。 

第三十條  停產停業損失補償由征收當事人協商確定。協商不成,委托房地產估價機構估價的,停產停業損失補償可根據非住宅估價對象的市場租金結合停產停業補償期限計算,用公式表示:

停產停業損失補償費=非住宅房屋的市場租金×停產停業補償期限

非住宅房屋的市場租金是指被征收房屋停產停業期間平均客觀市場租金。

停產停業補償期限應按當地政府規定的期限。

第三十一條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。

第三十二條 房地產估價機構應當按照房屋征收估價委托書或者委托合同的約定,向房屋征收部門提供分戶的初步估價結果。分戶的初步估價結果由房屋征收部門在征收范圍內向被征收人公示7日。初步估價結果應包括產權人、估價對象地址、建筑面積、用途、建造年份、樓層、朝向、估價單價、估價總價等。
  公示期間,房地產估價機構應當安排注冊房地產估價師對住宅分戶的初步估價結果進行說明解釋。存在錯誤的,房地產估價機構應當在5日內修正。

第三十三條 住宅分戶初步估價結果公示期滿后,房地產估價機構應當向房屋征收部門提供委托估價范圍內被征收房屋的分戶估價報告。分戶估價報告由房屋征收部門轉交被征收人。

分戶估價報告全部完成后,房地產估價機構應當向房屋征收部門提供整體估價報告。

估價機構和注冊房地產估價師應按《房地產估價規范》等有關政策規定的規范格式出具估價報告,不得對估價對象隨意設定假設條件,不得虛構估價對象,不得根據預先設定的結果出具估價報告。 
    分戶估價報告和整體估價報告應當由負責房屋征收估價項目的二名及以上注冊房地產估價師簽字,并加蓋房地產估價機構公章,不得以印章代替簽字。

第三十四條 房屋征收估價報告的使用期限從估價報告正式出具之日起至房屋貨幣補償或產權調換完畢止。

第三十五條 被征收人或者房屋征收部門對估價結果有異議的,應當自收到估價報告之日起10日內,向房地產估價機構申請復核估價。

申請復核估價的,應當向原房地產估價機構提出書面復核估價申請,并指出估價報告存在的問題。
  第三十六條 原房地產估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起10日內對估價結果進行復核。復核后,改變原估價結果的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,應當書面告知復核估價申請人。
  第三十七條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產估價機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

第三十八條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組,對復核結果進行鑒定。專家組成員為三人及以上單數,其中房地產估價師不得少于二分之一。
  第三十九條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內,對申請鑒定估價報告的估價程序、估價依據、估價假設、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題進行審核,出具書面鑒定意見。
  經評估專家委員會鑒定,估價報告不存在技術問題的,應當維持估價報告;估價報告存在技術問題的,出具估價報告的房地產估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。
  第四十條 房屋征收估價鑒定過程中,房地產估價機構應當按照評估專家委員會要求,就鑒定涉及的估價相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的,有關單位和個人應當協助。
  第四十一條 因房屋征收估價、復核估價、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的,應當提請房地產管理部門及其他相關部門提供便利。
  第四十二條 在房屋征收估價過程中,房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的,房地產估價機構應當在估價報告中說明有關情況。
  第四十三條 除政府對用于產權調換房屋價值有特別規定外,應當以估價方式確定用于產權調換房屋的市場價值。
  第四十四條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
  被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在價值時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格,應當剔除偶然的和不正常的因素。
  第四十五條 房屋征收估價、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原估價結果的,鑒定費用由原房地產估價機構承擔。復核估價費用由原房地產估價機構承擔?!?/span>

第四十六條  估價機構在估價工作結束后,應當將下列資料與符合《房地產估價規范》的估價報告共同整理存檔:

估價委托合同;

房屋征收決定;

估價對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料;

估價對象的實地查勘記錄、照片等資料;

確定估價結果的有關系數、參數等證明資料;

住宅標準房屋估價報告(含技術報告);

房屋分戶估價報告和整體估價報告;

其它涉及估價項目的必要資料。

估價報告及有關資料至少應保留三十年。

第四十七條  各地市專家委員會可根據本指引結合當地實際制定實施細則,并按當地政府和專家委員會的相關規定執行。

第四十八條  國有土地上政府收購項目等,可參照本技術指引執行。

第四十九條  本技術指引自發文之日起施行。

   第五十條  本技術指引由浙江省房地產估價師與經紀人協會負責解釋。


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