2015年度西安市房地產估價機構報告評審情況總結報告
欄目:報告評審 發布時間:2016-01-22
2015年度西安市房地產估價機構報告評審情況總結報告為加強對我市房地產估價機構的管理,全面了解我市房地產估價機構的估價報告質量水平和市場服務整體狀況,由西安市房地產評估協會組織實施了2015年度估價機構年度檢查工作,其中市房地產評估協會技術委員會承擔

2015年度西安市房地產估價機構報告評審情況總結報告

為加強對我市房地產估價機構的管理,全面了解我市房地產估價機構的估價報告質量水平和市場服務整體狀況,由西安市房地產評估協會組織實施了2015年度估價機構年度檢查工作,其中市房地產評估協會技術委員會承擔了估價報告評審工作,現根據評審結果對送審報告評審情況進行分析總結,為下一步規范房地產估價機構工作規范和流程,提高機構服務水平和報告質量提供建議和參考。

一、2015年度我市評估報告總體情況

本次評審中送審報告共計43份,其中有效報告總數31份,評審人員嚴格按照中房學評審標準和房地產估價規范進行評審打分。根據對評審相關數據進行的收集整理和統計分析,其中一等報告(90分以上)零份,二等報告(80-90分)一份,三等報告(70-80分)一份,四等報告(60-70分)4份,不合格報告(60分以下)25份。不合格報告占比81%,優秀報告幾乎為零,總體情況不甚理想。

2015年度西安市房地產估價機構報告評審情況總結報告(圖1)

表1:2015年度報告評審結果統計表

二、評估報告常見問題

1.無效報告

未按要求提交相應的評估報告,如所提供的報告無機構蓋章、無注冊房地產估價師簽字蓋章,提供報告為復印件、報告正文和結果出現涂改等。

2. 不按規范要求審核、存檔

為保障報告質量,行業規范明確要求房地產估價機構內部應設置審核程序,并將完整報告歸檔留存,且無論是否向委托方提供估價技術報告,注冊房地產估價師和房地產估價機構都應嚴格按照規定完成技術報告,并將其歸檔。以便于解決日后可能出現的估價糾紛或供相關主管部門組織檢查。

審查中發現有些機構并未貫徹落實行業規范要求,存檔報告存在不蓋機構公章、附件缺少估價對象內外部照片、位置圖、權屬證書復印件等不全、缺少關鍵技術報告等問題。

3. 估價報告各章節存在問題

1)估價報告目錄缺少二級標題、頁碼出現錯誤;

2)估價師聲明內容與假設限制條件混淆。將假設限制條件中的內容列入估價師聲明中、對估價對象價值可能產生重大影響的假設前提未做說明、缺少報告使用限制內容等;

3)估價目的與價值類型描述不規范;如抵押估價報告、征收估價報告規范、相關法律法規已明確相應的估價目的和價值類型,但報告中并未按規范說明;

4)估價結果報告和技術報告有關內容僅是簡單的復制粘貼,特別是估價對象區位、實物、權益狀況描述部分,未關注估價對象特點,并在此基礎上進行針對性分析;

5)估價依據出現濫用、過時在用、依據文件名稱錯誤等低級錯誤;

6)市場背景分析內容過于簡單或過于繁復,缺乏針對性。該部分內容容易出現兩個極端,要么過于簡單,要么過于繁復。如住宅類抵押報告,市場背景分析內容出現工業、商業等其他類型物業的市場分析情況,且最終結論并未落到住宅類用途上,甚至并未對估價方法的數據使用提供相應的背景支持,出現報告前后邏輯關系矛盾混亂的情況;

7)抵押類報告缺少變現能力分析與風險提示相關內容。有些報告直接缺失該部分內容、有些報告雖有,但是分析內容過于籠統、片面、并未聯系估價對象進行針對性分析;

8)報告中專業術語不規范或前后不一致。報告中土地估價、資產評估、房地產估價專業術語混淆、濫用情況較多。

4. 估價方法使用中存在問題

首先,估價方法選用中存在未對估價對象適用的估價方法進行適用性分析、應首選的估價方法未選用、適用的估價方法未使用等問題。如有收益或潛在收益的房地產未選用收益法、在建工程未選用假設開發法等問題。另外,各類方法運用中也存在較多問題,現將常見問題總結如下:

1)    比較法

可比實例和估價對象情況描述不完整或不做描述,直接進行比較

因素打分計算、且計算中并未對比較因素賦權重;

   比較因素說明表中的估價對象評價與估價對象描述部分不一致,描述部分是“較好”,因素說明表中是“好”;

   比較修正中缺少估價對象權益狀況修正,僅對估價對象區位、實物狀況修正;

   市場狀況調整方法不明確或調整方向與市場背景分析結論相悖;

   比較價值的確定未說明理由,直接采用簡單算術平均。

2)    成本法

成本費用采用了實際成本,而非客觀成本;

成本價格構成不全(土地取得成本、開發成本、管理費、投資利息、銷售稅費、利潤);

利息、利潤的計算基數錯誤;

各項費用取費費率缺少依據;

物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面直接給出成新,成新率、折舊額確定不合理。

3)    收益法

未對收益情況進行趨勢分析,直接選用公式的;

有效毛收入計算考慮不周,未考慮估價對象可租賃面積、租金損失、和其他租金收益;

租金內涵不清晰;

有租賃的,未分別對租約期內和租期外收益分別計算;

收益期、資本化率、報酬率等技術參數的確定缺少相應的分析過程。

三、行業發展現狀和市場變化

我國現行估價行業業務主要來源于行政委托,是基于行政目的開發的,主要為常見的征收、抵押、司法鑒定、課稅類等傳統估價業務,由于其市場份額有限,行業內競爭日趨激烈。機構之間為追逐業務不惜惡意競爭,大打價格戰,而忽視了行業立足的根本:技術和服務。一些機構為迎合客戶,甚至無視執業風險,去滿足其超乎合理的要求。這種行為,不但有可能觸碰到法律紅線,也無疑影響行業形象,降低整個社會對估價行業的認知和評價,導致行業社會地位喪失,甚至行業的整體衰敗。與此同時,我們也應看到,隨著我國整體經濟的全面發展,尤其是房地產業近二十年的快速發展,整個社會對估價行業的需求已經不僅僅局限于原有傳統、簡單、形式上的估價,而是在專業、高端、個性化等方面對房地產估價行業提出更高的要求,同時也給估價行業提供了更多的機遇和挑戰。

四、對行業和估價機構、估價師的要求

面對目前的市場變化,行業必須以轉型升級為驅動,以職業道德和專業勝任能力為核心,持續提升評估隊伍服務能力,通過健全評估市場開拓制度和路徑,不斷提升行業的市場拓展能力,拓寬服務領域、延伸服務鏈條。緊跟市場需求創新評估技術與方法,不斷深化評估理論研究和準則建設,提升專業能力,為行業發展提供專業支撐。服務能力、市場開拓能力與專業能力,是行業立足于市場經濟的核心競爭力,是行業轉型升級的制勝法寶。只有轉型升級,評估行業才能在真正掌握市場影響力、匹配智力高端服務業的地位。

對于評估機構而言,首先應按照行業規范和標準實施估價活動、完善估價程序和方法、建立內部報告審核制度、保證報告質量和服務標準。其次,機構帶頭人應調整發展思路、提升管理理念,建設與行業轉型升級相適應的評估人才隊伍,增強企業的競爭力。三是適應市場化、信息化發展要求,持續提升評估機構和評估人員的創新能力、專業能力和服務能力,建立現代信息服務網絡平臺,更好地發揮評估機構智力源泉和信息支撐的能力。

對于專業估價人員而言,不僅應該有專業的估價知識,還應掌握經濟、法律、規劃、管理等各方面知識,并學會財務分析、投資及編寫專業研究的能力。時刻關注市場變化、不斷更新豐富自己的專業知識,提升自身的專業競爭力,以適應“新常態”下評估發展的趨勢。


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